Immobilier : Quasi-usufruit – Dette de restitution – Déductibilité du passif successoral (non)

Les conditions de déductibilité de la dette de restitution au titre d’un quasi usufruit dans la succession du quasi-usufruitier selon un arrêt du 25Février 2014(CA Paris, 25 févr. 2014, n° 2012/23704, ch. 5-7), par la Cour d’appel de Paris pourraient avoir des conséquences pesantes dans plusieurs théories.

Situation possible

En cas de convention entre un usufruitier et un nu-propriétaire lors d’une distribution exceptionnelle de dividendes prélevés sur les réserves, et que ces dividendes revenant aux parts démembrées serait intégralement versés à l’usufruitier au titre d’un quasi-usufruit (sur le fondement de l’article 587 du Code Civil), le nu-propriétaire lors du décès de l’usufruitier ne peut déduire la somme, de la dividende en quasi-usufruit ,de l’actif taxable de la succession pour terminer les dettes de restitution de l’usufruitier à son égard, lui le bénéficiaire. En effet, que ce soit l’administration fiscale ou la TGI de Paris, est d’accord avec cette non déduction. La dernière juge que la dette de restitution n’est pas un quasi-usufruit d’origine légale. Il faut déterminer si la créance a une origine légale ou conventionnelle.

Pourquoi ?

En principe, selon l’article 768 CGI, pour la liquidation des droits de mutation par décès, les dettes à la charge du défunt sont déduites lorsque leur existence au jour de l’ouverture de la succession est dûment justifié par tous modes de preuves compatible avec la procédure écrite. Par contre, lorsque les dettes sont consenties par le défunt au profit de l’un de ses héritiers, elles sont déductibles si elles ont acquis date certaine avant son décès (acte authentique).

Si donc il s’agit de dette d’origine conventionnelle et non légale, malgré que en l’espèce, le quasi-usufruit trouve son origine dans la loi car les distributions de réserves bénéficiant aux associés titulaires de parts démembrées seraient nécessairement soumise à un quasi-usufruit sur le fondement de l’article 587 du Code Civil, la déductibilité de la dette par le quasi-usufruit n’est pas possible et fortifié par l’effet de la loi.

Prudence, prudence

Ainsi, il serait prudent d’enregistrer tous actes signés par les parties (nu-propriétaire et usufruitier), pour devancer toute mauvaise surprise aux fins de satisfaire aux conditions de l’article 772.2° du CGI. Cela que soit pour une création contractuelle d’un quasi-usufruit qui n’existerait pas par application de la loi que ce soit ç titre gratuit ou onéreux. OU que ce soit pour un simple constat de l’existence ou aménagement des modalités d’un quasi-usufruit

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