Les critères de choix d’une SCPI dans une assurance-vie ne sont pas les mêmes que ceux d’une SCPI souscrite en direct. Ces actifs en effet font désormais partie des supports en unités de comptes des contrats d’assurance-vie dont l’objectif est d’augmenter en rendement. Parmi les critères de choix via ce contrat d’épargne : les frais prélevés (frais de versement et frais de gestion annuelle).
Les frais de gestion oscillent généralement entre 0.5% par an et 0.75%, parfois jusqu’à 1% (taux maximal). Quant aux frais de versements, ils peuvent atteindre jusqu’à 5%. Vérifiez que l’assureur prélève le moins de frais possible pour ne pas diminuer le rendement de votre placement ; certains d’entre eux n’appliquent pas de frais d’entrée. Plus d’infos sur guide-epargne.com.
D’autres paramètres seront aussi évalués avant de choisir le meilleur contrat. Par exemple le taux maximal d’investissement en SCPI et le pourcentage de distribution des dividendes, c’est-à-dire des loyers versés par la société de gestion. Certains assureurs ne reversent pas toujours ces dividendes dans leur intégralité et en prélèvent une certaine fraction (de l’ordre de 5% en moyenne).
Ce n’est qu’après avoir analysé les performances du contrat par rapport à ces indicateurs que l’épargnant pourra se pencher sur le rendement proprement dit de la SCPI. En réalité, le taux de distribution sur valeur de marché ou TDVM ne représente plus un élément pertinent dans la comparaison à réaliser puisque c’est le rendement du contrat proprement dit qui l’emporte sur celle de la SCPI pour les raisons sus évoquées.
En effet, toutes les SCPI disponibles au sein des assurances-vie sont la propriété de l’assureur avant tout : il met en place lui-même sa propre politique de gestion afin que les deux parties soient gagnantes : assureur et épargnant. L’assureur négocie donc lui-même les frais appliqués par la société de gestion avant de recalculer ceux qu’il applique pour celles qu’il propose à la souscription à travers ses contrats. De plus, des décotes sur le prix initial sont également appliquées afin de rendre les SCPI plus attractives.
Les raisons d’acheter une SCPI au sein d’une assurance-vie sont également multiples. En premier lieu, échapper à la fiscalité assez lourde en cas de souscription en direct. Par le biais de l’assurance-vie, celle-ci se traduit par une déduction du montant des loyers versés de l’assiette de l’impôt sur le revenu de l’épargnant pendant l’étape épargne. Le déblocage en capital implique le paiement du prélèvement forfaitaire unique de 30%, et les plus-values sont assujetties aux prélèvements sociaux.
Deuxième point, la liquidité. Nul besoin d’organiser soi-même la revente de sa SCPI à la sortie, puisque celle-ci est directement reprise par l’assureur lui-même.
Troisième point : les minimums de souscription ne sont pas imposés. L’investisseur est donc libre de souscrire à une seule part de la SCPI de son choix s’il le souhaite. Ainsi, la SCPI est accessible aux petits portemonnaies et sans forcément avoir recours aux prêts pour les financer. De plus, certains assureurs ne proposent pas toujours cette option de financement à crédit.
Ce sont les SCPI de rendement qui constituent le portefeuille des assureurs en raison de leur TDVM élevé, c’est-à-dire qu’elles sont plus rentables et distribuent généralement des dividendes significatifs. Les SCPI de rendement sont plus sécurisants que les SCPI fiscales puisque leur taux d’occupation financier et physique sont élevés, ce qui garantit un versement régulier des loyers. La diversification est plus intéressante avec les SCPI de rendement puisque leur parc se compose de différentes typologies d’actifs qui sont loués par différents types de locataires. Ce sont par exemple des bureaux, des murs de boutiques et de commerce ou encore de l’immobilier de santé, des écoles et des crèches, des hôtels, etc.
