En percevant des revenus provenant de votre SCPI, vous êtes dans l’obligation de les déclarer au même titre que les revenus fonciers. Idem si vous encaissez de la plus-value issue de la revente des immeubles ou de la cession de vos parts. Pour les déclarer, vous devez alors utiliser l’imprimé fiscal unique (IFU).

Qu’est-ce que l’IFU ?

Avant d’aller plus loin, rappelons que l’IFU est un formulaire de déclaration qui réunit l’ensemble des revenus de capitaux mobiliers. Il s’agit de la synthèse de toutes vos opérations sur les valeurs mobilières. Les revenus de capitaux mobiliers sont les retours sur investissements que vous avez réalisés, tels que ceux provenant des SCPI.

Cet imprimé est disponible auprès de la société de gestion des SCPI, et il accompagne la déclaration 2042. Cette dernière procède au pré-remplissage de ce formulaire en y communiquant le montant déclaré, lequel fera l’objet d’un abattement forfaitaire annuel s’il s’agit de revenus distribués – et non de plus-values de cessions.

Quels sont les champs à remplir ?

Attention au régime fiscal sous lequel vous êtes soumis, car de celui-ci dépend le remplissage du formulaire. Si votre régime est le micro-foncier, dans le formulaire de déclaration 2042, vous vous rendez à la page 3, section 4 et vous remplissez la case 4BE.

La déclaration est plus complexe pour le régime réel. Dans ce même formulaire de déclaration 2042, vous vous rendez à la page 3, section 4, puis vous vous référez à la case 4BA pour les revenus nets. Ensuite, dans la déclaration 2044, page 1, paragraphe 110, vous allez à la ligne 111 pour les revenus bruts, la ligne 112 pour les frais et charges, la ligne 113 pour les intérêts d’emprunt (si votre SCPI a été financé à crédit) et la ligne 114 pour les revenus nets. D’autres inscriptions doivent être mentionnées en fonction de la provenance de vos revenus fonciers : s’ils sont issus de votre investissement en SCPI seulement ou d’autres biens à usage de logement générant des revenus supplémentaires.

De quoi se composent les revenus d’une SCPI ?

Les SCPI collectent les loyers émanant de la mise en location du parc immobilier par la société de gestion. Ces loyers ne sont pas directement distribués : cette dernière prélève les frais nécessaires à l’entretien, les provisions pour gros entretiens (PGE) ainsi que les provisions en cas de coup dur qui sont versés dans le report à nouveau (RAN). Les commissions de la société de gestion y sont également ponctionnées. Les loyers restants sont ensuite redistribués aux investisseurs et ils sont calculés à partir du montant de leur apport, c’est-à-dire de leur quote-part.

Les plus-values peuvent aussi s’ajouter à ces revenus trimestriels, lorsque la société de gestion revend tout ou partie de son patrimoine et qu’elle dégage des gains qui correspondent au prix de vente diminué du prix d’achat. L’investisseur lui-même pourra enregistrer de la plus-value s’il décide de revendre ses propres parts et que ces dernières ont fait l’objet d’une revalorisation. Ces gains proviennent aussi d’un éventuel montage patrimonial tel que le démembrement, plus précisément l’achat des parts en nue-propriété dont le prix est décoté. En effet, leur revente se fait en pleine propriété une fois que la durée préalablement fixée du démembrement expire.

Les revenus financiers seront aussi déclarés, en plus des revenus locatifs, car sont inclus dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. Ceux-ci proviennent des placements de trésorerie ou de capitaux à court terme. Ils sont déclarés dans le formulaire 2042 également. Vous pouvez demander l’assistance de votre conseiller en gestion de patrimoine ou d’un conseiller financier pour compléter convenablement votre déclaration.